Nedenstående tekst er et uddrag af det fulde dokument, som kan downloades i PDF-format øverst på siden. Vi gør opmærksom på, at uddraget kan være ufuldstændigt eller indeholde fejl. Det er altid den fulde PDF-version, der er bindende.

‍

‍

Holte, den 14. marts 2025‍

‍

‍

Referat fra ordinær generalforsamling i Kartago Capital – Storkøbenhavn A/S (cvr.nr. 2831 9266)‍

‍

‍

Torsdag den 6. marts 2025 kl. 14.00 afholdtes ordinær generalforsamling i Kartago Capital – Storkøbenhavn A/S med følgende dagsorden:

‍

‍

1.     Valg af dirigent.

2.     Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år.

3.     Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse samt forslag om resultatdisponering.

4.     Fremlæggelse af budget

5.     Stillingtagen til eventuel udlodning. Bestyrelsen indstiller at der ikke sker udlodning for 2024

6.     Meddelelse om decharge til bestyrelse og direktion.

7.     Valg af bestyrelse.

8.     Valg af revisor.

9.     Forslag fra bestyrelse eller aktionærer.

10.  Eventuelt.

‍

‍

Tilstede - enten fysisk eller via Teams - var: Lars Quist, SBS Holding af 2018 v/Steffen Sørensen, Fingo ApS v/Esben Vognsen Jensen. Durhuus Invest ApS v/Kim Durhuus, Kartago v/ Alexander Thygesen og Michael Hansen. Endvidere deltog Kristoffer Søby Hansen.‍

‍

Der var afbud fra: Adelsteen Holding ApS, Kølbek Capital ApS, THM Holding ApS,

‍

Ad. 1 Valg af dirigent

‍

‍Kristoffer Søby Hansen valgtes til dirigent og referent og konstaterede at generalforsamlingen var lovligt indkaldt og beslutningsdygtig.‍

‍

‍

Ad. 2 Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbende år.‍

‍

Kristoffer Søby Hansen fremlagde beretningen for år 2024. Ejendommen er fuldt udlejet, og kontrakten er uopsigelig i godt fire år endnu, hvilket tidligst giver mulighed for fraflytning den 1. maj 2029. Driftsmæssigt har vi som tidligere meddelt fået udskiftet rotoren i ventilationsanlægget. Udgiften beløb sig til 358.000 kr. Dette beløb er aktiveret i balancen i regnskabet. Leo’s Legeland har fortsat haft nogle udfordringer med ventilationsanlægget, hvilket skyldes at deres serviceleverandør ikke har formået at drifte og vedligeholde anlægget korrekt. Vi har haft VM klima – der forestod udskiftningen af rotoren - til at hjælpe dem, hvilket har afhjulpet problemerne. Vi har i den sammenhæng ad flere omgange forsøgt at overtale dem til at skifte leverandør til VM Klima, hvilket det ser ud til, at de er indstillet på nu.

‍

I forbindelse med kraftig nedbør har der i sidste halvdel af 2024 været flere episoder med vandindtrængen i lejemålet. Vi har udbedret de utætheder i taget, vi har kunnet konstatere, når problemerne er opstået. I budgettet for 2025 er der afsat et ekstra beløb til vedligehold af taget. I forbindelse hermed vil vi få vurderet hvilke tiltag der vil være nødvendige, samt hvad der er mest rentabelt.

‍

I slutningen af februar 2025 blev der afholdt møde med Robert Lexberg og Joakim Gunler (CEO) fra Leo’s Legeland. De oplyste, at rekonstruktionen forløber planmæssigt og forventes formelt afsluttet i perioden marts til maj. Samtidig understregede de, at Leo’s Legeland altid har betalt i henhold til deres aftaler/kontrakter og fortsat vil gøre det fremover.

‍

På mødet blev vi præsenteret for en sammenligning af de lejeudgifter, Leo’s har på deres danske lokationer. Selvom den rene leje er højere i fx Leo’s Legeland i Herlev, har de i vores lejemål den højeste bruttoleje (den totale udgift til leje, drift, forbrug mv.).

‍

Leo’s spurgte, om der var mulighed for at reducere bruttolejen – eventuelt i forbindelse med en ny/forlænget lejekontrakt. Vi kunne konstatere, at Leo’s har et uforholdsmæssigt højt forbrug (forbrugsudgift) idet Leo’s arealmæssigt råder over 40% af det totale udlejede areal, der forsynes af den samme varmecentral, men tegner sig for 60% af forbruget. Derfor blev det aftalt, at vi i fællesskab undersøger årsagen hertil, samt hvilke tiltag der kan iværksættes for at nedbringe forbruget (og dermed forbrugsudgifterne).

‍

Endelig blev det aftalt, at Leo’s vil fremsende et udspil/forslag til vilkår m.v. i tilfælde af en ny eller forlænget lejekontrakt. Dette er endnu ikke modtaget.

‍

Et andet område, der har stor bevågenhed, er renteudviklingen. Selskabets lån er forrentet med variabelt lån (Cibor 3 mdr.). Renten har været stødt faldende henover 2024 og er for nuværende ca. 2,4% p.a. (excl. Marginal) - hvilket er et fald på ca. 40% ift. for et år siden. Generelt er der en forventning om, at renterne fortsat vil være faldende i 2025. Til trods for at RLB har hævet deres marginal med 0,25 procentpoint i efteråret, ser vi forventeligt ind i en reducering af de finansielle omkostninger for 2025 – ift. 2024 – i størrelsesordenen kr. 6-700.000.

‍

Der blev spurgt ind til om vi havde den ”bedste” og billigste finansiering, samt om man havde overvejet et realkreditlån – herunder eventuelt et fastforrentet lån. Det blev oplyst, at det som udgangspunkt ikke (for nuværende) er muligt at omlægge det eksisterende lån til et realkreditlån.

‍

Selvom lejekontraktens uopsigelighed er mere end 4 år, bliver dette – af realkreditinstitutter – ikke betragtet som en lang (nok) uopsigelighed, til at den langfristede gæld kan realkreditfinansieres. I forhold til ”pris” (marginal) samt vilkår er nuværende lån i RLB helt klart markedskonformt – og i den gode ende af skalaen. Michael Hansen kunne ligeledes oplyse, at efterårets forhøjelse af marginalen ikke kun var på lån hos RLB - men også på lån hos fx Jyske Bank – da forhøjelsen skete som følge af de øgede krav (og omkostninger), der er pålagt bankerne. Lån, renter, vilkår, muligheder mv. blev yderligere diskuteret under punktet eventuelt.

‍

‍Beretningen blev herefter taget til efterretning.

‍

‍

Ad. 3 Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse samt forslag om resultatdisponering.‍

‍

Kristoffer Søby Hansen gennemgik årsrapporten i hovedtal. Selskabet landede et Bruttoresultat på kr. 5.247.522. Resultat før skat (og værdiregulering) afspejlede det høje renteniveau i 2024 og endte på kr. 1.933.856. Årets resultat blev kr. 1.507.297.

‍

Årets resultatet blev besluttet overført til egenkapitalen.

‍

Ejendommen er i regnskabet værdiansat til kr. 85.858.400 (svarende til et afkast på 6,1%). Pr. 31.12.2024 er Egenkapitalen - inkl. overført resultat - kr. 32.968.948 og selskabets likvide beholdning er kr. 1.594.110. Likviderne er placeret i Jyske Bank og indbragte selskabet i 2024 en renteindtægt på godt kr. 60.000

‍

‍Regnskabet blev herefter enstemmigt godkendt

‍

‍

Ad. 4 Fremlæggelse af budget.‍

‍

Kristoffer Søby Hansen gennemgik budgettet for 2025. Der forventes lejeindtægter i niveauet 5.300.000 kr., og inklusive udgifter, som refunderes af lejeren, udgør den samlede sum knap 5.450.000 kr. På grund af de tidligere nævnte vandindtrængningsproblemer i anden halvdel af 2024 er der afsat yderligere 500.000 kr. til vedligeholdelse af taget i 2025.

‍

Renten har været stødt faldende siden sidste års generalforsamling. De forventede renteudgifter for 2025 - baseret på en Cibor 3 mdrs. rente på 2,5% p.a. + marginal – er 2.137.000 kr., hvilket er godt 600.000 kr. lavere end de realiserede renteudgifter for 2024.

‍

I henhold de ovennævnte forudsætninger forventes der for 2025 et resultat før skat og værdireguleringer i størrelsesordenen 2.100.000 kr.

‍

‍Budgettet blev herefter enstemmigt godkendt.

‍

‍

Ad. 5 Stillingtagen til eventuel udlodning. Bestyrelsen indstiller at der ikke sker udlodning for 2023.‍

‍

Der blev diskuteret muligheden for udlodninger - på såvel kort som lidt længere sigt - samt forudsætninger herfor. De to faktorer, der har den største påvirkning ift. mulighed for udlodning, er henholdsvis renten/renteudgiften samt afdragsprofil på lån. Grundet det nuværende  renteniveau samt likviditetspåvirkningen i forhold til de fremtidige ordinære afdrag, blev det besluttet ikke at foretage udlodning for 2024.

‍

‍

‍Ad. 6 Meddelelse af decharge til bestyrelse og direktion.‍

‍

Der blev meddelt decharge til bestyrelse og direktion.‍

‍

‍

Ad. 7 Valg af bestyrelse.‍

‍

Til bestyrelsen valgtes:

·       Hans Thygesen (formand)

·       Lars Quist

·       Michael Hansen‍

‍

‍

Ad. 8. Valg af revisor.‍

‍

Martinsen Revision og Rådgivning blev valgt til revisor.‍

‍

‍

Ad. 9 Forslag fra bestyrelse eller aktionærer.‍

‍

Der var ikke indkommet forslag.

‍

Ad. 10 Eventuelt.‍

‍

Udover at finansiering – muligheder samt hvilke forhold der skal være til stede – blev yderligere diskuteret, blev der her bragt et ønske op om, at man havde/lavede en klar plan for hvordan man kunne såvel sikre som optimere selskabet (investeringen). Forslaget blev vel mødt af de andre deltagere, hvorefter diverse forslag, muligheder og scenarier blev diskuteret. Diskussionen resulterede i følgende 3-trins-plan:

‍

1.     Fokus på at optimere ejendommens økonomi – primært fokus på at nedbringe forbrugsudgifterne, så den samlede (brutto-)leje reduceres.

2.     Herefter genforhandling af lejekontrakten, hvor bl.a. en forlænget uopsigelighed skal forsøges opnået.

3.     Med baggrund i den ”nye” lejekontrakt afdækkes markedet for refinansieringsmuligheder – herunder mulighed for en ændret (reduceret) afdragsprofil

Da der ikke var yderligere emner under sidste punkt på dagsordenen, hævede dirigenten generalforsamlingen og takkede for god ro og orden.

‍ ‍

Således passeret.

‍

Kartago Capital – Storkøbenhavn A/S

Kristoffer Søby Hansen