June 19, 2023
Investeringer i erhvervsejendomme er alternativ til aktier og obligationer
Investeringer i erhvervsejendomme kan være et alternativ, hvis der skal være andet end aktier og obligationer i porteføljen. Her er tre ting, du skal holde øje med.
Hvordan skal fordelingen være mellem aktier og obligationer? I generationer har der som udgangspunkt været to redskaber i investorernes værktøjskasse.
Men et volatilt aktiemarked og en negativ rente har skærpet appetitten for alternative investeringer som ejendomme, råvarer, infrastruktur eller ikke-børsnoterede firmaer. Det har været på vej over flere årtier og smitter af fra de institutionelle investorer til de private.
Vi foreslår vores kunder investeringer, der beskytter mod inflation — Hans Thygesen, formand i Kartago Capital
Ifølge verdens største kapitalforvalter, amerikanske Blackrock, er de globale pensionsfondes andel af alternative investeringer steget fra fem pct. i 1996 til 25 pct. i 2019. Og flere andre undersøgelser viser, at tendensen vil blive endnu stærkere de kommende år – og at de private investorer følger med.
En af de investeringsformer, vi i Danmark har betragtet som ”alternative”, er investeringer i erhvervsejendomme. En af de største udviklere af erhvervsejendomme, Kartago Capital, har både set en bredere og større interesse fra private og semi-professionelle investorer.
Kartago udvikler, administrerer og formidler danske, svenske og tyske erhvervsejendomme med placering tæt på de store byer.
Kan beskytte mod inflation
Med en minimumsinvestering på 750.000 kroner er det ikke den almindelige småsparer, men trods alt et segment af private banking-kunder og andre velhavende danskere, der ser investeringer i erhvervsejendomme som et alternativ til værdipapirer.
Mens privates investeringer i erhvervsejendomme i 1980’erne, 1990’erne og i de første år efter år 2000 var drevet af skattemæssige incitamenter, er det nu helt andre ting, der driver udviklingen: Bevægelsen væk fra negative renter og et mere og mere uforudsigeligt aktiemarked.
Men lidt længere ude i fremtiden kan det eksempelvis være inflationen, man skal være opmærksom på, fortæller Hans Thygesen, der er en af Danmarks mest erfarne udviklere af erhvervsejendomme og bestyrelsesformand i Kartago Capital.
”Vi foreslår altid vores kunder investeringer, der beskytter mod inflation, så realafkastet bevares. Derfor anbefaler vi erhvervsejendomme, fordi lejen er indeksreguleret, så lejeindtægterne stiger i takt med inflationen. I de seneste år har inflationen været moderat, men vi må i de kommende år forvente en væsentlig højere inflation, og så er erhvervsejendomme et meget attraktivt investeringsaktiv. De stigende lejeindtægter sørger også for, at realværdien af gælden falder – ja, gælden udhules,” siger Hans Thygesen.
Beliggenhed, beliggenhed og transformerbarhed
Men selvom de indeksregulerede lejekontrakter er nok så attraktive, hjælper det dog ikke meget, hvis ejendommen ikke kan udlejes. Det skorter ikke på historier om ejendomsprojekter, der kuldsejler, når tiderne skifter og forbrugernes vaner ændrer sig.
Derfor er der yderligere to ting, der er værd at holde ekstra øje med, mener Hans Thygesen: Beliggenhed og muligheden for at omstille bygningerne til andre formål.
Et eksempel er en bygning, som tusindvis af danskere ser hver dag fra Køge Bugt Motorvejen ved Ishøj, hvor Leos Legeland har lejet sig ind frem til 2029. Bygningen, der blev gennemmoderniseret i 2017, har givet et gennemsnitligt afkast på 15,9 procent over 20 år.
Transformerbarhed er et nøgleord for os — Hans Thygesen, formand i Kartago Capital
Men selv hvis børn i 2029 er blevet trætte af at hoppe, er der gode muligheder for fortsat at få en god lejer med en placering centralt i Storkøbenhavn og et område, der er blevet udlagt til salg af udvalgsvarer.
”Jeg vil virkelig anbefale, at man kigger på, om ejendommene har en beliggenhed og en karakter, hvor man kan transformere fra det ene til det andet. Transformerbarhed er et nøgleord for os i vores rådgivning. Vi bilder ikke os selv ind, at vi kan se i spåkuglen og forudse, om detailhandlen rykker fra online-handel til offline-handel – eller omvendt. Eller om vi skal satse på logistik eller legeland. Så det første, vi kigger på, når vi investerer, er, om det også kan bruges til noget andet. Hvad nytter det at investere i et dejligt boligprojekt, hvis det viser sig, at folk ikke vil bo der om 25 år,” siger Hans Thygesen, der understreger, at man både skal kigge på lokalplaner, infrastruktur og bygningens fysiske indretning, når man investerer i erhvervsejendomme – en ekspertise, Kartago også rådgiver andre udenlandske og indenlandske ejendomsselskaber om.
Men for dem, der rent faktisk forstår disse mekanismer, er erhvervsejendomme en robust og langsigtet investering, mener Hans Thygesen.
”Lige nu ser vi mange kunder, der tidligere har tjent gode penge på aktiemarkedet. De ved godt, at de ikke kommer til at score 50 eller 100 pct. i afkast over en kort periode, som man kunne være heldig at gøre på aktiemarkedet. Men til gengæld kan du få et rigtig solidt afkast. Det er historien om haren og skildpadden. På den lange bane kommer skildpadden først i mål,” siger Hans Thygesen.