Nedenstående tekst er et uddrag af det fulde dokument, som kan downloades i PDF-format øverst på siden. Vi gør opmærksom på, at uddraget kan være ufuldstændigt eller indeholde fejl. Det er altid den fulde PDF-version, der er bindende.

‍

Holte, den 14. juni 2023

‍

Referat fra ordinær generalforsamling i Kartago Capital - Energihuset A/S (cvr.nr. 4267 5288), afholdt 14. juni 2023.

‍

Onsdag den 14. juni 2023 kl. 14.00 afholdtes ordinær generalforsamling i Kartago Capital - Energihuset A/S med følgende:

‍

Dagsorden:

‍

1. Valg af dirigent.

‍

2. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år.

‍

3. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse samt forslag om resultatdisponering.

‍

4. Fremlæggelse af budget

‍

5. Meddelelse om decharge til bestyrelse og direktion.

‍

6. Valg af bestyrelse.

‍

7. Valg af revisor.

‍

8. Forslag fra bestyrelse eller aktionærer.

‍

9. Eventuelt.

‍

Tilstede var enten fysisk eller via Teams: Hans Thygesen (Kartago), Jens Vestergaard (Vesters Holding), Michael Hansen (Kartago), Maibritt Frederiksen (Kartago), Christopher Nysted Sørensen (Beniso), Lars Olsen (LAO Holding), Brian Schwartz (Vmanna lnvest), Preben Hove-Nyborg (HoveNyborg Holding) og Michael Jensen (Lykkesholm).

‍

‍

Ad. 1 Valg af dirigent

‍

Michael Hansen valgtes til dirigent og referent og konstaterede at generalforsamlingen var lovligt indkaldt og beslutningsdygtig.

‍

Michael Hansen beklagede forløbet omkring udsættelse af generalforsamlingen, der skyldes misforståelser mellem Kartago og revisor, og afklaring af regnskabstekniske forhold jfr. nedenfor i punkt 3.

‍

‍

Ad. 2 Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbende år.

‍

Michael Hansen fremlagte beretningen for år 2022.

‍

De nye aktionærer i selskabet trådte ind i selskabet pr. 31. marts 2022 i forbindelse med at der blev gennemført en kapitalforhøjelse på kr. 19.000.000.

‍

I foråret/sommeren 2022 blev der modtaget en række opsigelser fra forskellige lejere herunder fra et par større lejere i forbindelse med etablering af ny filial i Albertslund samt fra en lejer, der grundet ændringer i samarbejdet med offentlige myndigheder ikke fik fornyet bevilling. Herudover var der i dette tidsrum fortsat eftervirkninger af Covid-19, ligesom kreditter på moms og A-skatter skulle tilbagebetales. Det er imidlertid i løbet af 2. halvår 2022 og særligt i foråret 2023 lykkedes at få genudlejet en stor del af disse lokaler, og derfor har vi p.t. kun ca. 100 m2 i tomgang (ca. 2%) hvilket svarer til den translatoriske tomgang, der altid vil være når der er mange mindre lejemål.

‍

I løbet af 2022 og de første 5 måneder af 2023 er der udført en række arbejder og forbedringsmæssige tiltag på ejendommen, herunder:

‍

• Opgradering af receptionsområde, herunder ny gulvbelægning, beklædning af receptionsdisk, opsætning af træpanel plader, ny gulvbelægning i gangareal og kantine, opsætning af planter i kantinen.

‍

• Af energimæssige og komfortmæssige tiltag er der sket udskiftning af faner på ventilationsanlægget og ventilationskanaler er renset, udendørsbelysning på p-plads skiftet til LED, lysstofrør i kælder, toiletter, og en række kontorer er skiftet LED, varmeinstallationerne er serviceret og optimeret mest muligt. Herunder er der udskiftet 5-6 pumper, ventiler, fremløbstemperaturen blev nedsat og varmeflader i ventilationsanlægget er opstartet hvilket giver et bedre indeklima og bedre energianvendelse, en varmtvandsbeholder udskiftet til en mindre og mere energirigtig beholder, samt ekspansionsbeholdere udskiftet, ligesom der er udskiftet en aircon-unit i et serverrum. Alle ovennævnte tiltag skønnes at have energibesparende effekt.

‍

• Taget har fået 2 gange algebehandling. Opfølgningsbehandling bestilt og udføres i løbet af juni.

‍

• Der er bestilt maling af p-båsene. Dette forventes udført den 5. juli.

‍

Der har i løbet af efteråret været en løbende dialog med en række lejere, omkring energioptimering af ejendommen, og særligt fordi ejendommen er opvarmet med gas. Ejendommen er beliggende i et område, hvor der er kommer fjernvarme i løbet af forventeligt 2-3 år, og det vil være hensigtsmæssigt at tilslutte sig denne opvarmningsform. Ovennævnte udskiftning af pumper, ventiler og ekspansionsbeholdere vil kunne benyttes ved opvarmning med fjernvarme.

‍

Maibritt Frederiksen blev ansat hos Kartago pr. 1. august 2022 og har siden da, haft en ugentlig arbejdsdag i Energihuset, således at der er god kontakt med lejere, receptionist og kantine, samt leverandører til ejendommen. Inspektør Lars Molen er tilsvarende i Energihuset 1 gang ugentligt.

‍

Som bekendt er inflationen steget ganske kraftigt i 2022, og derfor har vi tilbudt de eksisterende lejere at de alene blev reguleret med 2/3 af stigningen i nettoprisindekset pr. 1. januar 2023 eller svarende til 6,87% og forudsat at lejerne så ikke fraflytter i 2023.

‍

Renterne er desværre også steget ganske kraftigt i løbet af 2. halvår 2022 og yderligere frem til primo april 2023, jfr. nærmere under budgettet for 2023. Aktuelt ligger Cibor 3 mdr. renten på ca. 3,53% p.a. excl. marginal.

‍

‍

Ad. 3 Fremlæggelse af årsrapport il godkendelses amt forslag om resultatdisponering.

‍

Michael Hansen gennemgik årsrapporten dækkende regnskabsperioden 2021/2022 i hovedtal og årets resultat før skat og værdiregulering er kr. 9.518.059

‍

I henhold til prospektet og åbningsbalancen i selskabet træder de nye investorer ind i selskabet pr. 31. marts 2022 og skal alene deltage i driften af ejendommen fra dette tidspunkt, ligesom selskabet på dette tidspunkt skal have den i prospektet forudsatte ejendomsværdi, likvide beholdning, egenkapital, gældsstruktur og udskudte skat. Der henvises til gennemgangen i opfølgningsarket, der er rundsendt og blev gennemgået på generalforsamlingen.

‍

Årets resultat før skat for perioden l. april - 31. december 2022 udgør før skat kr. 1.531.149 og efter aktuel skat og regulering af udskudt skat kr. 90.935. Heraf udgør værdiregulering på ejendommen kr. 1.031.480 i periode 1. april 2022 til 31. december 2022.

‍

Selskabets likvide beholdning og kortfristede tilgodehavende og kortfristet gæld udgør udover kortfristet del af langfristet gæld pr. 31.12.2022 kr. 5.325.284.

‍

Michael Hansen berettede, at der i forbindelse med den nye regeringsdannelse skete skrinlægning af den tidligere drøftede lagerbeskatning af ejendomme. Dette forventes at have positiv effekt på den værdi den udskudte skat kan handles til ved salg af selskabet, idet den udskudte skat svarer til et lån med uendelig løbetid og 0% i rente.

‍

Som nævnt skal investorerne træde ind i selskabet på de betingelser der er anført i prospektet og derfor skal tidligere optjent resultat efter skat fra før 31. marts 2022 tilfalde den tidligere ejer. Dette er reguleret som en a-conto afregning samt ved at der er ydet et sælgerpantebrev. Da der ikke kunne ske udlodning til tidligere ejer i første regnskabsår grundet regler i selskabsloven, er det derfor nødvendigt at udlodningen sker efter 1. regnskabsårs afslutning. For at undgå at udbyttet bliver beskattet hos investorerne (de nye aktionærer der ejer mindre end 10% af aktiekapitalen) kræver det derfor at vi laver en ændring af vedtægterne på en ekstraordinær generalforsamling, hvor B-aktionæren jfr. den indgåede aftale forlods har ret til udbytte svarende til resultatet efter skat frem til 31. marts 2022 og at der hurtigst muligt efter 1. årsregnskab er udarbejdet udbetales dette udbyttet (konvertere hovedparten heraf til gældsbrevet ydet af tidligere ejer). Der vil således ikke være nogle likviditetsmæssig negativ påvirkning for selskabet og både nye investorer og sælger er dermed stillet som lovet i prospektet. Der er således tale om en berigtigelse af aftalen om, at overskuddet efter skat frem til 31. marts 2022 tilfalder den tidligere ejer og således helt i overensstemmelse med tegningsprospektet.

‍

Der var et ønske fra Brian Schwartz og Hans Thygesen om at få specificeret den udskudte skat i perioden 1. april - 31. december 2022 og vi har derfor bedt revisor herom, samt at kontrollere at periodefordelingen er korrekt. Opgørelse heraf fremsendes snarest muligt.

‍

Regnskabet blev herefter enstemmigt godkendt og resultatet blev besluttet overført til egenkapitalen.

‍

Bestyrelsen indkalder med kortest muligt varsel til en ekstraordinær generalforsamling hvor vedtægtsændringen vil blive fremlagt til afstemning og udbytte til B-aktionæren afregnet når vedtægtsændringen er anmeldt.

‍

Kartago beklager det noget rodede forløb og vil som "et plaster på såret" tilbyde at der fra og med 1. juli 2023 til og med 30. juni 2024 ikke betales selskabsadministrationshonorar, eller svarende til en besparelse på ca. kr. 150.000 for perioden.

‍

Der var enstemmig opbakning hertil og Kartago igangsætter fornyet indkaldelse herunder udkast til nye vedtægter. Den ekstraordinære generalforsamling vil så vidt muligt blive gennemført som en "skrivebords generalforsamling" eller om nødvendigt via Teams.

‍

‍

Ad. 4 Fremlæggelse af budget.

‍

Michael Hansen gennemgik budgettet for 2023, og der forventes lejeindtægter i niveauet kr. 3.300.000. Der er heri indregnet at udlejningen foretaget i 2023 først slår fuldt ud igennem i 2024, hvorfor aktuelle årslejeindtægt er større end kr. 3.300.000. Aktuelt er årslejen opgjort i juni måned ca. kr. 3.600.000.

‍

Udgifter til administration, vedligeholdelse m.v. forventes at ligge i niveau med prospektet dog reguleret lidt op grundet inflationen.

‍

Renterne er steget kraftigt, og der er budgetmæssig forventede renteudgifter i størrelsesordenen kr. 2.125.000 baseret på en Cibor 3 mdrs. rente på 3,5% p.a. Aktuelt er denne rente nu steget til ca. 3,53% p.a. Der er dog håb om at renten nu er ved at have nået toppen og inflationen er både i USA og Europa på vej ned, herunder om end i et langsommere tempo f.s.v.a. kerneinflationen.

‍

Basis ovennævnte forudsætninger forventes et resultat før skat og værdireguleringer for 2023 på kr. 395.000.

‍

Budgettet blev herefter enstemmigt godkendt.

‍

‍

Ad. 5 Meddelelse af decharge til bestyrelse og direktion.

‍

Der blev meddelt decharge til bestyrelse og direktion.

‍

‍

Ad. 6 Valg af bestyrelse.

‍

Til bestyrelsen valgtes:

‍

Hans Thygesen (formand)

‍

Jens Vestergaard

‍

Michael Hansen

‍

‍

Ad. 7. Valg af revisor.

‍

Martinsen Revision og Rådgivning blev valgt til revisor.

‍

‍

Ad. 8 Forslag fra bestyrelse eller aktionærer.

‍

Der blev fra bestyrelsen stillet forslag om at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, jf. pkt. 3, for at ændre vedtægterne og efterfølgende vedtage udbytte til B-aktionæren. Det blev enstemmigt vedtaget og Kartago straks udsender indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling.

‍

‍

Ad. 9 Eventuelt.

‍

Der var ingen yderligere punkter, der ønskedes drøftet og dirigenten hævede herefter generalforsamlingen og takkede for god ro og orden.

‍

Således passeret.